더트루엘마곡HQ 미분양 현황

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🏠 더트루엘마곡HQ 미분양 현황 분석 블로그 포스팅

📍 심각한 미분양 상황에 놓인 더트루엘마곡HQ 💔

서울 강서구 마곡지구에 위치한 더트루엘마곡HQ 아파트가 심각한 미분양 상황에 직면해 있습니다.

🏢 단지 기본 정보

• 위치: 서울특별시 강서구 공항동 11-10, 22번지 일원
• 규모: 지하 2층~지상 14층, 3개동 총 148세대
• 시행사: KB부동산신탁 / 시공사: 일성건설(주)
• 브랜드: 더트루엘(TRUEL)

📊 미분양 현황의 심각성 😰

2024년 8월 분양 실패

더트루엘마곡HQ는 2024년 8월 1순위 청약을 진행했으나 참담한 결과를 보였습니다1.

• 총 공급: 148세대
• 실제 분양: 단 6세대만 계약 성사 😱
• 미분양률: 무려 95% 이상의 극심한 미분양

반복된 임의공급 실패 🔄

분양 실패 후 여러 차례 임의공급을 진행했지만 효과적이지 못했습니다:

1️⃣ 1차 임의공급: 2024년 10월 25일 (20세대 공급)
2️⃣ 2차 임의공급: 2024년 11월 13일 (17세대 공급)
3️⃣ 3차 임의공급: 2024년 12월 6일 (17세대 공급)

💰 분양가 정보

현재 할인된 분양가 구조는 다음과 같습니다:

타입	전용면적	분양가
36A	36.67㎡	5억 3,800만원
48A	48.32㎡	7억 1,000만원
48B	48.32㎡	7억 1,300만원
48C	48.32㎡	7억 1,300만원

이는 도시형생활주택 당시보다 약 2억원 낮아진 가격입니다.

⚡ 공매 전환의 충격 😨

2025년 4월 공매 개시

결국 미분양 해결에 실패한 더트루엘마곡HQ는 2025년 4월 21일부터 공매에 부쳐졌습니다:

• 공매 대상: 아파트 142가구 + 근린생활시설 8실 + 업무시설 20실
• 매각 방식: 개별 매각
• 1차 공매가: 전용 48㎡ 기준 8억 중반대~9억원
• 유찰 시: 10%씩 최저입찰가 하락

공매 진행 상황 📉

현재까지 여러 차례 공매가 진행되었으나 낙찰자를 찾지 못하고 있는 상황입니다. 6회차까지 진행 시 최종 매각가는 약 5억 9,310만원까지 하락할 것으로 예상됩니다.

🤔 미분양 원인 분석

1. 도시형생활주택의 한계 🏘️

• 2022년 도시형생활주택으로 첫 분양 시도했으나 실패
• 9억원 넘는 고가 분양으로 당첨자 대부분이 계약 포기
• 아파트로 용도 변경했지만 여전히 도시형생활주택과 유사한 평면구조

2. 구조적 문제점 🏗️

• 소형평형: 전용면적 36㎡~48㎡로 1~2인 가구 전용
• 복도식 구조: 중앙 통로를 사이에 두고 양측 가구가 마주보는 형태
• 방 1개: 대부분 방 1개 + 거실 구조로 활용도 제한

3. 높은 분양가 대비 메리트 부족 💸

• 마곡지구 인근이지만 완전한 마곡지구는 아닌 애매한 위치
• 평형 대비 높은 분양가로 가성비 부족
• 소규모 148세대로 브랜드 파워 부족

🚇 입지는 좋은데... 🤷‍♀️

교통 여건 🚊

• 지하철 5호선 송정역: 도보 1분 거리 (초역세권)
• 김포공항 5개 노선: 접근성 양호
• 방화대로, 공항대로: 광역교통망 연결

주변 환경 🌳

• LG사이언스파크: 마곡지구 대기업 단지 인접
• 롯데몰, 이대서울병원: 생활 인프라 구축
• 서울식물원: 녹지 환경 우수

하지만 좋은 입지에도 불구하고 나홀로 아파트라는 한계와 도시형생활주택 수준의 평면이 수요자들의 외면을 받고 있습니다12.

📈 현재 상황과 전망

할인 분양 진행 중 🎯

• 현재 선착순 동호수 지정 계약 가능
• 가전제품 1,500만원 상당 무상 제공 (냉장고, 세탁기, 건조기, TV, 에어컨)
• 즉시 입주 가능 (2024년 9월 준공)

투자 리스크 ⚠️

• 공매 진행으로 브랜드 이미지 타격
• 시공사 일성건설의 재무 건전성 악화 (부채비율 454.4%)
• 소형평형의 시세 상승 한계

💭 마무리

더트루엘마곡HQ는 좋은 입지 조건에도 불구하고 도시형생활주택의 한계, 높은 분양가, 소형평형의 제약 등으로 인해 심각한 미분양 상황에 직면해 있습니다.

현재 할인 분양이 진행되고 있지만, 공매 상황까지 진행된 만큼 신중한 검토가 필요한 상황입니다. 특히 투자 목적보다는 실거주 목적의 1~2인 가구에게 적합할 것으로 보이며, 미래 시세 상승에 대한 기대는 제한적일 것으로 판단됩니다 😔.

이 포스팅은 2025년 7월 기준 공개된 정보를 바탕으로 작성되었습니다. 투자 결정 시에는 반드시 전문가 상담을 받으시기 바랍니다.