도봉 금고어울림 리버파크 분양권 및 입주권 분석

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도봉 금고어울림 리버파크 분양권 및 입주권 완전 정리 🏠✨

도봉구에 13년만에 들어서는 신축 아파트인 도봉 금고어울림 리버파크가 많은 관심을 받고 있습니다. 재개발사업으로 진행되는 이 단지는 분양권과 입주권 두 가지 방식으로 취득이 가능한데, 각각의 특징과 차이점을 자세히 알아보겠습니다.

🏢 도봉 금고어울림 리버파크 기본 정보

도봉 금고어울림 리버파크는 서울시 도봉구 도봉2동 95번지 일원에 위치한 재개발사업 단지입니다. 지하 2층에서 지상 18층까지 총 5개동으로 구성되며, 전체 299세대 중 130세대가 일반분양으로 공급됩니다. 금고건설이 시공을 담당하며, 2026년 3월 입주 예정입니다.

단지는 1호선 도봉역과 방학역에서 도보로 접근 가능한 위치에 있어 교통 접근성이 우수합니다. 단지명에서 알 수 있듯이 중랑천이 인접해 있어 쾌적한 주거환경을 제공할 것으로 예상됩니다. 또한 7호선 수락산역도 800m 내에 위치해 있어 강남권으로의 이동이 편리합니다.

💰 분양가 및 공급 현황

도봉 금고어울림 리버파크의 분양가는 전용면적별로 차등 적용됩니다. 59A타입은 6억 9,790만원, 75A타입은 8억 1,550만원, 84A타입은 8억 5,520만원, 84B타입은 9억 330만원, 84C타입은 9억 590만원으로 책정되었습니다. 이는 발코니 확장비가 포함된 가격으로, 서울 지역 신축 아파트 치고는 상대적으로 합리적인 수준입니다.

2024년 무순위청약에서는 36세대가 공급되었으며, 이후 6월에는 27세대가 추가로 무순위청약으로 공급되었습니다. 청약통장 가입 여부와 무관하게 신청이 가능하며, 재당첨 제한도 적용되지 않습니다. 계약금은 1차로 5%를 납부하면 되어 초기 부담이 적습니다.

🔄 입주권과 분양권의 개념 차이

📋 입주권이란?

입주권은 재개발·재건축 과정에서 해당 사업 부지에 있던 주택이 철거되면서 반대급부로 소유주에게 주어지는 입주자격을 말합니다. 도봉 금고어울림 리버파크의 경우 도봉2구역 재개발사업으로 진행되므로, 기존 조합원들이 입주권을 보유하게 됩니다. 입주권을 취득하기 위해서는 재개발 구역의 조합원이면서 분양자격을 받을 수 있는 토지, 건물 등의 소유자여야 합니다.

📝 분양권이란?

분양권은 청약을 통해 신축 아파트에 입주할 수 있는 권리를 의미합니다. 도봉 금고어울림 리버파크의 일반분양 130세대가 바로 이에 해당합니다. 청약에 당첨되면 분양권을 취득할 수 있으며, 아직 토지도 건물도 없는 상태에서 무형의 권리만 구입하는 것입니다.

⚖️ 입주권과 분양권의 주요 차이점

💸 초기 투자금액

입주권은 분양권에 비해 초기 투자금이 훨씬 많이 필요합니다. 건물 평가액과 납부 청산금 등이 모두 포함된 가격이 책정되기 때문입니다. 반면 분양권은 초기 계약금 10% 정도만 부담하고, 입주할 때까지 중도금과 잔금을 나눠서 지불하면 되어 초기 부담이 적습니다.

🏠 주택수 포함 여부

2021년 1월 1일 이후 취득분부터 분양권도 세법상 주택수 산정 시 포함됩니다. 입주권의 경우 기존주택을 대신해 부여하는 권한이므로 세법상 주택수 산정 시 포함됩니다. 따라서 두 권리 모두 다주택자에게는 세금 부담이 있을 수 있습니다.

🏆 동호수 선택권

재개발·재건축은 조합원을 상대로 먼저 동·호수를 배정한 후 남은 물량을 일반 분양으로 진행합니다. 따라서 선호도가 높은 동·호수는 대개 입주권에 몰려 있어, 더 나은 주거환경을 원한다면 입주권이 유리할 수 있습니다.

💰 세금 및 비용 차이

🧾 취득세

입주권의 경우 매수 당시 토지분과 입주 시 건물분에 대한 원시취득세 등 총 2번의 취득세를 납부해야 합니다. 반면 분양권은 매수 당시 취득세를 부담하지 않고 잔금 납부 후 입주 시 주택과 동일하게 취득세를 납부하면 됩니다.

🏠 보유세

입주권은 관리처분계획 인가일부터 완공일까지 물건의 성격을 가지게 되어 이 기간 동안 재산세, 종부세 등 보유세 과세대상이 됩니다. 분양권은 청약 당첨일로부터 잔금지급일까지 채권의 성격을 갖고 있어 재산세 및 종부세 과세대상에 해당되지 않습니다.

📈 투자 관점에서의 분석

도봉 금고어울림 리버파크의 84타입 분양가는 9억 590만원으로, 주변 도봉한양수자인의 시세 5억 5천만원과 비교했을 때 연식과 세대수를 감안한 비교가치는 7억 9,800만원 수준입니다. 안전마진은 크지 않지만, 서울 신축 아파트 중에서는 상대적으로 합리적인 가격대를 형성하고 있습니다.

비규제지역에 위치해 있어 전매제한은 1년이며, 2024년 11월부터 전매가 가능해집니다. 무주택자 기준 LTV 70% 잔금대출을 받는다면 필요현금은 2억 8천만원대로 서울 신축 아파트를 상대적으로 적은 현금으로 매수할 수 있는 기회입니다.

🎯 결론 및 투자 포인트

도봉 금고어울림 리버파크는 13년만에 도봉구에 들어서는 신축 아파트로 희소성이 높습니다. 입주권의 경우 조합원 지위를 통해 더 좋은 동·호수를 선점할 수 있고 상대적으로 저렴한 가격에 취득 가능하지만, 초기 투자금과 세금 부담이 큽니다. 분양권은 초기 부담은 적지만 가격이 상대적으로 높고 동·호수 선택권이 제한적입니다.

투자를 고려하는 분들은 본인의 자금 상황, 세금 부담 능력, 그리고 투자 기간 등을 종합적으로 고려하여 입주권과 분양권 중 적합한 선택을 하시기 바랍니다! 🏡✨