광안A구역 조합원 분양가

 

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🌇광안A구역 ‘아크로 광안’ 분양가 완전 정복 가이드

부산 수영구 망미동을 17년 동안 기다려 온 광안A구역이 2025년 7월 21일~8월 19일 조합원 분양신청을 받으면서 “얼마에 사야 유리할까?”라는 질문이 폭증하고 있다. 아래에서는 조합원·일반분양가 산정 근거, 평형별 가격 계산, 인근 단지와의 시세 비교, 자금계획 팁까지 한 번에 정리한다.

📌사업 개요와 진행 현황

• 위치: 부산 수영구 망미동 800-1 일원
• 규모: 지하5층·지상39층, 18개 동, 2,550세대(변경 후)
• 시공사/브랜드: DL이앤씨 ‘ACRO’ 확정
• 현재 단계
  • 2025-04-16 사업시행계획 변경 인가
  • 2025-07-21 ~ 08-19 조합원 분양신청
  • 2025 하반기 관리처분계획 인가 목표

💰분양가 핵심 요약

구분기준 평당 단가주요 출처특징

조합원 분양가(초기)	1,100만원	2022년 정기총회 자료	사업 재가동 직후 1차 제시치
조합원 분양가(최신)	1,700만원	2025년 감정평가 공개	자재·금리상승 반영, 13.6%↑
예상 일반분양가(시장 전망)	3,300만~3,400만원	부산 고급 단지 최근 분양 사례	하이엔드·역세권 프리미엄 반영

 

🏷️타입별 조합원 예상 분양가 (평당 1,700만원 가정)

전용면적	평(3.3㎡)	조합원 분양가
59㎡	17.9평	3억0,430만원
84㎡	25.4평	4억3,180만원
99㎡	30.0평	5억1,000만원
121㎡	36.7평	6억2,390만원
135㎡	41.1평	6억9,870만원
177㎡	53.9평	9억1,630만원

🏗️일반분양가 전망 근거

1. 인접 하이엔드 실거래
   • 드파인 광안(광안2) 평균 3,363만원
   • 블랑 써밋 74(동구) 평균 3,100만원
2. 부산 분양가 추세
   • 2024년 부산 민간아파트 평균 2,255만원 → 2025년 상반기 2,357만원
3. DL이앤씨 ‘아크로’ 브랜드 프리미엄
   • 서울 ‘아크로리버파크’ 분양가 대비 35% 할증 사례

따라서 평당 3,300만~3,400만원이 현실적인 상단 값으로 평가된다.

💸자금 계획 체크포인트

1. 계약·중도금

• 계약금 10%(분납 가능성 높음)
• 중도금 60%: HUG 보증 한도 내 이자후불 또는 무이자 협상 중
• 잔금 30%: 관리처분 인가 이후 LTV 규제·금리 변동 주의

2. 대출 조건

• 투기과열지구 → 분양가 9억원 초과분 LTV 0%
• 9억원 이하: LTV 40%(조정지역)

3. 세금·보유전략

• 1가구 2주택 기간 발생 시 2년 내 기존주택 처분 요건
• 분담금 증액 대비 여유자금 10% 이상 확보 권장

🗺️인근 단지 시세 비교 (2025-07 기준)

단지	입주	전용 84㎡ 실거래가	평당가	비고
광안 자이	2020	8억9,000만원	2,940만원	입주 5년 차
광안 쌍용예가	2015	8억7,000만원	2,890만원	입주 10년 차
드파인 광안	2026예정	분양 11억6,200만원	3,370만원	하이엔드 랜드마크
아크로 광안(예정)	2030예정	조합원 3억1,750만원·일반 10억4,000만±	3,300만~3,400만원 예상	공사비·프리미엄 반영

 

🔮분양가 결정에 작용하는 변수

항목	상승 요인	하락 요인
공사비	원자재·인건비 상승, 5층 지하주차장	기술 고도화→원가 절감
금리	고금리 장기화시 이자비용 전가	금리 인하로 금융비용 감소
부산 주택시장	해운대·수영구 하이엔드 흥행	미분양 누적 시 인하 압력
분양가 심사	HUG 기준 완화 시 상향 여지	고분양가 심사 강화

 

📝조합원 분양 신청·분양가 협상 전략

1. 평형 선택

• 감정평가액 상위 50% 이상: 99㎡·121㎡ 등 중대형 권장
• 감정평가액 하위 50%: 59㎡·84㎡로 추가 분담금 억제

2. 분담금 시뮬레이션

• 감정평가액 × 비례율 110% 가정 → 종전자산 대비 분담금 예측
• 추가 공사비 10% 인상 시 평당 80만~100만원 추가 위험 분석

3. 협상 포인트

• DL이앤씨와 마감재 사양 조정 시 평당 20만~30만원 절감 가능
• 북카페·골프연습장 등 커뮤니티 축소 또는 선택제 도입 검토

🛠️리스크 관리 체크리스트

• 공사비 증액: 사업 추진 중 건설사 증액 요구 사례 다수(삼익비치·신가동)
• 미분양 리스크: 3,500만원 이상 분양 단지 일부 타입 미달 사례 존재3
• 자금조달계획서: 2024년 5월 개정 DSR 규정으로 6억원 초과 대출 제한
• 금리 변동: 2025년 하반기 기준 금리 인하 지연 가능성

🏁마무리 한마디

광안A구역은 부산에서 보기 드문 초역세권×하이엔드×대단지 3박자를 모두 갖춘 공급 희소 자산이다. 조합원이라면 평당 1,250만원 내외라는 ‘단군 이래 최저’ 수준의 아크로 분양가를 실물로 확보할 마지막 골든타임이며, 일반분양을 염두에 두는 실수요·투자자는 관망 대신 분양가 확정 전 예약 상담을 통해 자금·대출 시나리오를 미리 점검할 필요가 있다. 이번 4주 간의 분양 신청 & 분양가 협상 결과가 부산 하이엔드 아파트 가격 지도에 새로운 레벨을 그릴 전망이다. 🌅