부산 미분양 아파트 현황파트 현황

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부산 미분양 아파트 현황과 전망: 급증하는 미분양 세대와 시장 침체

부산의 미분양 아파트 시장이 심각한 위기를 맞고 있습니다. 현재 미분양 세대수가 5,000가구를 넘어서며 11년 만에 최대치를 기록하고 있으며, 특히 준공 후에도 팔리지 않는 '악성 미분양'이 지속적으로 증가하는 추세를 보이고 있습니다. 이 글에서는 부산 미분양 아파트의 현황과 원인, 그리고 앞으로의 전망에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

부산 미분양 아파트 현황: 11년 만에 최악

2024년 5월 기준 부산의 미분양 주택은 5,496세대로, 지난해 같은 달에 비해 90% 이상 증가했습니다. 이는 2013년 4월 이후 11년 1개월 만에 부산 지역 미분양 주택이 최대치를 경신한 것입니다. 6월에는 소폭 감소하여 5,205세대를 기록했지만, 여전히 5,000가구 이상의 높은 수준을 유지하고 있습니다.

특히 주목할 점은 '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양 물량이 계속해서 증가하고 있다는 것입니다. 5월 1,308가구에서 6월에는 1,402가구로 94가구(7.2%) 늘어났습니다. 이는 부산 부동산 시장의 침체가 단기적인 현상이 아니라 구조적인 문제로 자리잡고 있음을 시사합니다.

 

미분양 아파트 정보는 하기 링크를 통해서 조회 가능합니다.

 

부산시 분양정보 : 부산광역시 분야별 통합

부산시 분양정보 : 부산광역시 분야별 통합

 

지역별 미분양 현황

부산에서 미분양 아파트가 가장 많은 지역은 남구로 1,119세대에 달합니다. 이어서 기장군이 826세대, 사상구가 538세대를 기록하고 있습니다. 그 외에도 부산진구(531세대), 금정구(453세대) 등에서 많은 미분양 아파트가 발생하고 있습니다.

심각한 것은 일부 아파트 단지의 경우 전체 세대가 미분양 상태로 남아있다는 점입니다. 2024년 초 분양한 수영구의 한 아파트는 5월 기준 펜트하우스를 포함해 300세대 가까운 단지가 전부 미분양으로 기록되었고, 4월 분양한 사상구의 한 80세대 규모 아파트 역시 전체가 미분양 물량으로 남아있습니다.

 

미분양 급증의 원인: 고분양가와 시장 침체

천정부지로 치솟는 분양가

부산 미분양 아파트가 급증하는 가장 큰 원인으로는 '천정부지로 치솟는 분양가'가 지목되고 있습니다. 입지와 브랜드 등 여건이 우수하다는 평가를 받으면 분양가가 평(3.3㎡)당 3,000만 원을 쉽게 넘나들게 되었습니다.

더욱 놀라운 것은 최근 분양가의 급격한 상승세입니다. 지난해까지만 해도 부산 지역 평당 최고 분양가가 3,200만 원대였으나, 2024년 2월 수영구에서 공급된 '테넌바움294Ⅱ'의 경우 3.3㎡당 분양가가 6,093만원을 넘어서며 부산 최고가를 경신했습니다. 이는 수도권 못지않은 분양가로, 공사비 상승의 여파가 그대로 분양가에 반영된 결과입니다.

부동산 시장 침체와 구축 아파트 가격 하락

고분양가와 함께 기존 구축 아파트의 가격 하락세도 신규 아파트 분양 시장을 위축시키는 요인으로 작용하고 있습니다. 부산지역 아파트 매매가 하락세가 이어지는 가운데, 구매자들은 새 아파트에 높은 가격을 지불하기보다 가격이 하락한 기존 아파트를 선택하는 경향을 보이고 있습니다.

부동산 전문가는 "준신축이나 구축 아파트들의 매매가가 점진적으로 상승해 분양가와 엇비슷해지는 지점까지 고분양가 논란은 계속될 것이고 분양시장의 어려움도 가중될 가능성이 높다"고 설명했습니다.

분양시장의 처참한 붕괴: 청약 미달과 계약 포기

올해 부산에서 분양한 아파트 대다수가 1순위 청약에서 분양을 마감하지 못했고, 무더기 미달 사태까지 벌어졌습니다. 입지와 브랜드가 우수한 일부 아파트들은 간신히 청약 신청자가 분양 물량보다 많이 들어왔지만, 실제 계약으로 이어지지 못해 '완판'은 너무나도 먼 이야기가 되었습니다.

이러한 상황에서 일부 건설사들은 다양한 프로모션을 통해 미분양 해소에 나서고 있습니다. 계약금 5%만 납부하면 입주 시까지 추가 부담이 없도록 하거나, 중도금 무이자, 발코니 확장비 무상, 에어컨 무상 설치 등의 혜택을 제공하고 있지만, 이러한 프로모션도 미분양 해소에 큰 도움이 되지 않고 있는 실정입니다.

미분양 통계의 불완전성

주목할 점은 공식 미분양 통계가 실제보다 적게 집계될 가능성이 높다는 것입니다. 현재 미분양 물량 집계는 전적으로 시공사의 자발적 신고에 기반해 작성됩니다. 미분양 물량 신고 관련한 법적 근거가 없어 사업장에서 자료를 내지 않거나, 속여서 제출하더라도 아무런 제재를 받지 않습니다. 이런 까닭에 실제 미분양 규모는 공식 통계보다 훨씬 더 클 것이라는 분석이 우세합니다.

앞으로의 전망: 연말까지 미분양 증가 예상

부동산 업계에서는 올해 말까지 부산 미분양 아파트 수가 계속 늘어날 것으로 전망하고 있습니다. 전문가는 "미분양 아파트가 두 달 내리 5천가구를 넘어선 것은 부동산 거래 시장에 부담이 되는 수준"이라고 진단했습니다.

또한 "신규 분양 아파트 분양가가 큰 폭으로 상승하면서 분양 실적이 저조한 데다 구축 아파트 가격 하락세가 이어져 미분양 아파트 증가세는 올해 말까진 이어질 것"이라며, "구축 아파트 매매가가 상승세로 돌아서야 새 아파트에 대한 수요도 늘어날 수 있을 것"이라고 내다봤습니다.

부산시 관계자는 "다른 지자체와 비교하면 부산 아파트 미분양 가구 수는 위험한 수준은 아니지만, 작은 규모도 아니어서 부동산 거래 시장 동향을 예의주시하고 있다"고 말했습니다.

결론: 부산 부동산 시장의 회복을 위한 과제

부산의 미분양 아파트 문제는 단순히 일시적인 현상이 아닌 구조적인 문제로 보입니다. 고분양가와 부동산 시장 침체, 그리고 구축 아파트 가격 하락이 복합적으로 작용하면서 분양 시장이 침체되고 있습니다.

부산 부동산 시장의 회복을 위해서는 현실적인 분양가 책정과 함께 수요자들의 실질적인 구매력을 고려한 주택 공급 정책이 필요해 보입니다. 또한 준공 후 미분양이 지속적으로 증가하고 있는 만큼, 악성 미분양을 줄이기 위한 대책도 시급히 마련되어야 할 것입니다.

미분양 문제는 결국 공급자와 수요자 간의 가격 괴리에서 비롯된 것으로, 현실적인 시장 상황을 반영한 분양가 조정이 이루어지지 않는다면 당분간 부산의 미분양 아파트 문제는 계속될 것으로 보입니다.