범어자이르네 미분양 분석

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🏢 범어자이르네 미분양 분석 - 대구 부동산의 현실을 들여다보다

📊 프로젝트 개요

대구 수성구 범어동에 위치한 '범어자이르네'는 자이S&D에서 시공하는 지하 6층~지상 38층의 주상복합 아파트입니다 🏗️ 아파트 103세대와 오피스텔 70실로 총 173가구 규모로 구성되어 있으며, 전용면적은 84㎡(A,B,C형)와 142㎡(펜트하우스)로 이루어져 있습니다 📏

💰 분양가 현황

범어자이르네의 분양가는 상당히 고가로 책정되었습니다 💸

• 84㎡A형: 10억 8,800만원
• 84㎡B형: 10억 7,500만원
• 84㎡C형: 10억 8,300만원
• 142㎡PH: 27억 1,100만원

3.3㎡당 평균 분양가는 2,991만원으로 범어동 최고가에 육박하는 수준입니다. 이는 지난 10월 분양한 '범어 아이파크 2차'보다 5,000만원 높고, 인근 '범어자이'나 '더블유' 등의 최근 실거래가보다 1억원 이상 높은 가격입니다.

🚨 특별공급 미달 사태

범어자이르네는 특별공급에서 심각한 미달 사태를 겪었습니다 😱

• 전체 특별공급: 48가구 모집에 단 11명만 신청 (22.91% 소진율)
• 84㎡A형: 16가구 모집에 8명 신청
• 84㎡B형: 16가구 모집에 2명 신청
• 84㎡C형: 16가구 모집에 1명 신청

미달된 37가구는 일반공급 물량으로 이월되었습니다. 이후 1·2순위 청약에서는 185명이 신청하여 평균 2.01대 1의 경쟁률을 기록했지만, 여전히 저조한 수준이었습니다.

🏘️ 미분양 원인 분석

1️⃣ 나홀로 아파트의 한계 🏢

범어자이르네는 아파트 1개동과 오피스텔 1개동으로 구성된 '나홀로 아파트'입니다. 단독으로 서 있는 건물 특성상 커뮤니티 시설이나 단지 내 편의시설이 제한적입니다.

2️⃣ 채광권 문제 ☀️❌

가장 큰 문제는 채광권 확보의 어려움입니다. 단지 남쪽에는 다음과 같은 거대한 초고층 건물들이 자리하고 있습니다:

• 브라운스톤 범어: 지상 36층, 180가구
• 서한포레스트: 지상 39층, 202가구
• 두산위브더제니스: 지상 47~54층, 1,494가구

이로 인해 범어자이르네는 남향 세대를 확보하기 어려운 구조로, 대부분 세대가 동서향으로 배치되어 있습니다.

3️⃣ 고분양가 논란 💎💸

범어동이라는 프리미엄 입지임에도 불구하고 분양가가 과도하게 높게 책정되었다는 평가가 지배적입니다. 지역 공인중개사는 "분양가 설정이 비싸도 너무 비싸다는 평이 지역에 많다"고 언급했습니다.

4️⃣ 주거환경 제약 🏠

• 발코니 면적: 5~12㎡로 일반 아파트 대비 협소
• 실사용 면적: 주상복합 특성상 가성비가 낮음
• 조망권: 현재는 야시골공원 조망이 가능하지만, 주변 개발로 인한 변화 가능성

🎯 입지적 장점들

그럼에도 불구하고 범어자이르네는 분명한 입지적 강점을 가지고 있습니다:

🚇 교통 인프라

• 범어역 도보 3분 거리의 초역세권
• 2호선과 2030년 개통 예정인 4호선(엑스코선) 더블역세권
• 동대구로, 달구벌대로 인접으로 광역 교통망 접근 용이

🎓 교육 환경

범어동은 '대구의 대치동'으로 불리는 명문 학군지입니다:

• 범어초등학교, 경신중·고등학교, 대구여자고등학교 등 명문학교 밀집
• 수성구 학원가와 구립 범어도서관 인접

🛍️ 생활 편의시설

• 신세계백화점, 현대시티아울렛 등 쇼핑시설
• 대구지방검찰청, 대구지방법원, 수성구청 등 관공서
• 수성구민운동장, 경북대병원 등 편의시설

📈 미래 전망과 시사점

범어자이르네의 미분양 사태는 단순히 한 단지의 문제가 아니라 대구 부동산 시장의 현실을 보여주는 사례입니다 📊

아무리 좋은 입지라도 합리적인 가격 💰, 우수한 주거환경 🏡, 충분한 일조권 ☀️ 등의 기본 조건이 충족되지 않으면 소비자들의 외면을 받을 수밖에 없다는 교훈을 남깁니다.

특히 대구 지역의 미분양 해소를 위해서는 무리한 고분양가 책정보다는 시장 상황에 맞는 현실적인 가격 정책이 필요하다는 점을 시사합니다 🎯

범어자이르네 사례는 향후 대구 부동산 개발에 있어 입지와 가격의 균형, 주거 품질 확보의 중요성을 다시 한번 일깨워주는 중요한 사례가 될 것으로 보입니다 🔍