대치동 은마아파트 재건축, 29년 만에 본궤도에 오를까?
서울 강남구 대치동에 위치한 은마아파트는 한국 부동산 시장에서 '재건축의 상징'으로 불리며 오랜 기간 주목받아 왔습니다. 1979년에 준공되어 현재 47년째를 맞고 있는 이 아파트 단지가 재건축을 추진한 지도 무려 29년째라는 긴 세월이 흘렀습니다. 최근 재건축 진행에 있어 중요한 변화들이 나타나고 있어, 은마아파트의 재건축 상황과 앞으로의 전망을 살펴보겠습니다.
은마아파트 재건축의 오랜 여정
은마아파트는 1979년에 준공된 28개 동, 4,424가구 규모의 대단지로, 1996년에 재건축추진위원회를 발족하며 재건축 사업을 처음 시작했습니다. 2002년에는 삼성물산과 LG건설(현 GS건설)을 시공사로 선정했고, 2003년에는 추진위가 승인을 받았습니다. 그러나 이후 안전진단 통과 문제, 정부 정책 변화, 내부 갈등 등으로 인해 사업이 지연되었습니다.
특히 은마아파트는 2003년 처음으로 재건축 예비안전진단을 실시했으나, 당시 전세가 상승을 우려한 강남구 심의위원회에 의해 정밀안전진단 실시가 부결되며 큰 좌절을 겪었습니다. 이에 추진위는 강남구청을 상대로 행정소송을 제기했지만 2005년 패소하며 사업은 더욱 지연되었습니다. 결국 첫 시도 후 8년이 지난 2010년에야 안전진단 단계를 통과할 수 있었습니다.
현재 재건축 추진 상황
2025년 2월, 은마아파트 재건축정비사업조합은 총회를 통해 기존 지상 35층, 5,778가구로 계획했던 재건축 정비계획안을 최고 49층, 6,576가구로 변경하는 '정비계획 변경안'을 강남구청에 신청하기로 의결했습니다. 이 결정은 조합원 83%의 압도적인 동의를 받았으며, 역세권 뉴:홈 제도를 적용해 용적률을 350%까지 높이는 방안을 포함하고 있습니다.
또한 조합은 신속통합기획(신통기획) 자문 신청을 결정했는데, 이는 건축·교통·환경·교육 등 통합심의를 통해 정비계획을 확정짓고 용적률 상향 등의 인센티브를 받을 수 있는 제도입니다. 조합은 이미 2021년 한 차례 선정에 실패했지만, 사업 대상이 확대된 만큼 재도전에 나서기로 했습니다.
이와 함께 조합은 2025년 초부터 '재건축의 7부능선'이라 불리는 사업시행인가 준비에도 본격 돌입했습니다. 환경영향평가, 재해영향평가 등 각종 심의를 준비하기 위한 용역업체 입찰도 진행했습니다.
재건축을 방해하는 주요 장애물
은마아파트 재건축 사업이 오랫동안 지연된 데에는 여러 장애물이 있었습니다. 가장 큰 문제 중 하나는 조합 내부 갈등입니다. 2024년 10월 정기총회에서 조합원들은 94%의 압도적인 지지로 조합 집행부에 힘을 실어주었지만, 비상대책위원회(비대위)와의 갈등은 여전히 진행 중입니다.
비대위는 선거결과에 불복해 조작된 증거를 법원에 제출하고 재건축 사업을 전면 중단시키는 등의 행동을 했다고 조합 측은 주장하고 있습니다. 조합과 비대위는 각각 김앤장과 화우를 법률대리인으로 선임해 치열한 법적 다툼을 벌이고 있으며, 소송비용만 수억 원에 달하는 것으로 추정됩니다.
또 다른 중요한 장애물은 사업성 문제입니다. 은마아파트는 전용면적 76㎡, 84㎡ 타입의 중소형으로만 구성된 데다 기존 용적률이 200%를 넘는 중층 재건축(10층 이상 아파트)으로 재건축 사업성이 상대적으로 낮다는 문제가 있습니다. 이로 인해 조합원 분담금 부담이 커질 수 있다는 우려가 있습니다.
미래 전망과 과제
최정희 조합장은 "오세훈 서울시장의 잔여 임기 기한(19개월)에 맞춰 최대한 빠른 속도로 사업 절차를 밟아나갈 계획"이라며 "서울시와의 재협의를 통해 49층 층수상향을 비롯한 사업성 향상 방안을 심도있게 검토하고 있는 상황"이라고 밝혔습니다.
현재 진행 상황을 고려할 때, 2025년 중 정비계획이 확정될 가능성이 높으며, 큰 변수가 없다면 2026~2027년 사이 사업시행인가를 받아 빠르면 2028년 착공이 시작될 수도 있습니다. 하지만 서울시의 재건축 정책 변화, 강남 일대의 교통 인프라와 공공 기여 방안, 내부 갈등 해소 여부 등 여러 변수가 남아 있습니다.
주거환경 개선의 시급성
은마아파트 조합원들은 빠른 재건축을 바라고 있습니다. 한 조합원은 "금번 총회를 기점으로 내부 갈등을 하루 속히 봉합해, 재건축 사업에 속도가 났으면 하는 바람"이라며 "녹물이 흐르고, 하수구 냄새가 집 안으로 들어올 정도로 주거환경 개선이 시급한 상황"이라고 말했습니다.
결국 은마아파트 재건축의 성공 여부는 내부 갈등 해소, 서울시와의 협의, 사업성 확보 등 여러 과제를 얼마나 잘 해결해 나가느냐에 달려 있습니다. 29년의 긴 재건축 추진 과정을 거친 만큼, 이번에는 실질적인 성과를 낼 수 있을지 많은 관심이 집중되고 있습니다.
결론
강남 부동산 시장의 바로미터로 불리는 은마아파트는 재건축 추진 29년째를 맞았습니다. 조합의 적극적인 움직임과 서울시의 규제 완화 흐름이 맞물리며 재건축 사업이 본궤도에 오를 가능성이 커지고 있습니다. 그러나 여전히 내부 갈등, 법적 분쟁, 사업성 문제 등 넘어야 할 산이 많습니다. 앞으로 은마아파트 재건축이 어떤 방향으로 전개될지, 그리고 이것이 강남 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 지속적인 관심이 필요합니다.
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